[SWTV 세상 엿보기] “집값 안정, 규제보다 공급이 먼저다”

[SWTV 편집국] 부동산시장이 정부의 잇따른 규제 속에서 혼란에 빠져들고 있다. 집값을 잡겠다며 내놓은 다주택자 규제는 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 심화시켰다. 정부가 다시 고가 1주택까지 옥죄면서 규제가 또 다른 규제를 낳는 기형적 악순환이 이어지고 있는 것이다.

시장에서는 이미 거래 위축 현상이 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난 18일 기준 서울 아파트 매물은 10만9374건으로 한 달 전보다 10.1% 증가했다. 반면 서울시가 15일까지 집계한 8월 서울 아파트 매매 거래량은 3143건으로, 당시 신고분 기준 전월보다 46.2% 감소했다. 매물은 늘었지만 실제 거래로 이어지지 않는 이른바 ‘거래 잠김’ 현상이 나타난 것이다.

▲ 김재윤 자유기업원 인턴연구원.

과도한 세 부담과 잦은 규제 변화는 주택 거래를 위축시킨다. 양도소득세와 취득세 부담에 대출 규제와 세제 불확실성까지 겹치면 주택 보유자와 매수자 모두 거래 시점을 미루게 되기 때문이다. 세금과 규제로 시장이 경직되면 가격 조정기능이 제대로 작동하기 어렵고, 주택의 원활한 거래와 자원 배분도 저해된다.

세금과 규제만으로 부동산시장을 안정시키는 데는 분명한 한계가 있다. 시장 원리를 억누르기보다 수요와 공급이 자연스럽게 맞물리도록 정책의 호흡을 가다듬어야 한다. 성급한 억제책을 반복하기보다는 시장 본연의 수급 기능이 작동할 수 있도록 정책 방향을 바꿔야 할 때다.

우선 부동산 관련 세제를 개혁해 주택 거래의 물꼬를 터야 한다. 양도소득세는 물론 취득세와 이에 부가되는 지방교육세의 부담을 낮춰야 파는 사람과 사는 사람 모두 거래에 나설 수 있다. 세금 부담을 줄여 매물의 퇴로를 열어주는 것만으로도 기존 주택이 실수요자에게 공급되는 효과를 기대할 수 있다.

도심 주택 공급을 가로막는 재개발·재건축 규제도 개선해야 한다. 재건축 초과이익환수제와 복잡한 정비사업 절차, 장기간 이어지는 인허가 과정이 민간 공급의 발목을 잡고 있다. 단순히 공급 물량의 숫자를 늘리는 데 그칠 것이 아니라 국민이 실제로 살고 싶어 하는 지역에 민간 자본이 원활하게 주택을 공급할 수 있는 환경을 조성해야 한다.

정부의 역할은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 주택 공급과 거래가 원활하게 이뤄질 제도적 기반을 마련하는 데 있다. 획일적 대출 억제책을 줄이고 토지 이용과 정비사업, 인허가 과정에서 공급을 가로막는 규제를 걷어내야 한다. 주택 가격이 수요와 공급에 따라 조정되고 그 가격 신호가 공급 확대와 수요 분산으로 이어질 때 한정된 주택 자원도 효율적으로 배분될 수 있다.

주택시장 안정에는 원활한 거래와 지속적 공급 확대가 필요하다. 징벌적 규제로 매물의 출구를 막을 것이 아니라 거래를 트고 공급을 늘려 국민이 원하는 집을 자유롭게 선택할 수 있도록 해야 한다. 정부가 거래세의 빗장을 풀고 민간 공급의 숨통을 틔울 때 비로소 부동산시장에도 안정이 찾아올 것이다.

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