[SWTV 세상 엿보기] 집값이 내려도 주거는 불안할 수 있다

[SWTV 편집국] 부동산정책의 목표는 국민의 주거 안정에 있어야 한다. 집값을 얼마나 낮추는지 만으로 정책의 성패를 따져서는 곤란하다. 집값이 내려도 전세 매물을 구하기 어렵고 월세 부담이 커진다면 세입자의 주거 여건이 개선됐다고 보기 어렵기 때문이다.

매매시장과 임대시장은 서로 연결돼 있다. 대출 규제로 주택 구입을 미룬 가구는 당분간 전월세 시장에 남는다. 임대주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 지역에서는 이같은 변화가 전월세 부담을 키울 수 있다. 매매 수요 억제책을 내놓을 때 임대시장에 미칠 영향까지 살펴야 하는 이유다. 집값을 낮추겠다는 이유로 주택 구입이나 이사에 필요한 대출을 일률적으로 제한해서는 안 된다.

▲ 김상엽 자유기업원 팀장.

다주택자 규제도 마찬가지다. 다주택자 보유 주택의 일부는 전월세로 공급된다. 이들의 주택 취득과 보유를 제한할 때는 임대 공급이 어떻게 달라질지 따져야 한다. 다주택자가 매도한 주택을 세입자가 사서 입주하면 임대 공급과 수요가 함께 줄지만, 이미 집이 있는 사람이 사들이면 임대 공급만 줄어든다. 다주택자 수가 얼마나 줄었는지보다 그 변화가 임대시장에 남은 세입자의 선택에 어떤 영향을 미쳤는지가 중요하다.

집값에는 금리와 소득, 입지, 향후 공급 전망이 함께 반영된다. 정부가 가격을 낮추기 위해 거래와 보유를 제한하는 데 치중하면 수요가 특정 지역에 몰리는 이유와 공급이 더딘 원인을 놓치기 쉽다. 다른 지역에 빈집이 많아도 직장과 학교 가까이에 구할 집이 부족하다면 그 지역의 주거 문제는 여전히 남는다.

정책의 성과는 세입자가 부담하는 주거비에서도 확인해야 한다. 월세와 보증금 대출이자, 관리비를 합해 얼마나 부담하는지, 계약이 끝난 뒤에도 비슷한 비용으로 살 집을 구할 수 있는지 살펴야 한다. 세제나 대출 규제를 바꾼 뒤 주거비 부담이 커졌다면 원인을 확인하고 부작용을 바로잡아야 한다.

정부가 힘을 쏟아야 할 일은 국민의 주거 여건을 개선하는 것이다. 주택 수요가 높은 지역에서 공급과 노후주택 정비를 가로막는 불필요한 제약을 줄이고, 공급계획이 실제 입주 물량으로 이어졌는지 점검해야 한다. 반지하 주택의 침수 위험을 줄이고 노후주택의 안전과 위생을 개선하는 일도 정부가 챙겨야 할 과제다.

집값은 주택시장의 상황을 보여주는 중요한 지표다. 정부가 뜻대로 정할 수 있는 숫자로 여겨서는 곤란하다. 가격을 억누르려는 조치가 오히려 공급을 막고 세입자의 선택을 줄인다면 다시 생각해야 한다. 국민에게 필요한 것은 집값을 잡았다는 발표보다 감당할 수 있는 비용으로 안심하고 살 집이다.

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