서울시, 정비사업 3만호 공급 차질 위기…‘이주비 대출 규제 합리화’ 촉구

[SWTV 강철 기자] 올해 이주를 앞둔 서울 정비사업 구역 43곳 가운데 전체의 약 91%인 39곳(계획세대수 약 3만1000호)이 이주비 조달에 차질을 빚고 있는 것으로 나타났다. 이는 정부의 가계부채 관리강화 방안과 주택시장 안정화 대책 발표 이후 1주택자 LTV 40%, 다주택자 LTV 0%, 대출 한도 6억원이라는 규제가 적용된 탓이다.

서울시는 지난해 7월부터 7개월간 20회에 걸쳐 정비사업 현장에서 청취한 조합과 조합원들의 위기 상황을 파악했고, 서울시장-국토교통부장관 면담(2회)과 실장급 실무협의체 회의를 통해 규제 완화를 지속 건의해 왔다.

▲ 이주비 차질 현황. [자료=서울시]

이번 조사 대상 43곳 가운데 대출규제를 적용받지 않는 3곳(시행일 전 관리처분인가 완료)과 HUG(주택도시보증공사) 이주비 융자를 승인받은 모아주택 1곳을 제외한 39곳이 규제 영향권에 놓였다. 이 가운데 재개발·재건축이 24곳(2.62만호), 모아주택 등 소규모주택정비사업이 15곳(0.44만호)이다.

현행 대출규제는 1주택자 LTV 40%, 다주택자(1+1 분양포함) LTV 0%, 대출 한도 6억원으로, 조합들은 이주비가 턱없이 부족해 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토 중이다. 이에 따라 고금리로 인한 막대한 이자 비용 부담이 불가피한 실정이다.

특히 자금 조달 여건은 사업지역과 규모, 시공사에 따라 양극화되고 있다. 강남권 등 대규모 정비사업장은 기본이주비보다 약 1~2% 금리가 높더라도 대형 시공사를 통한 추가이주비 조달이 가능하지만, 중·소규모 사업장은 기본이주비보다 3~4% 이상 높은 고금리를 감수해야 한다.

이는 조합원의 금융부담 가중뿐 아니라 자금 조달 협상과 절차 이행에 상당한 시일이 소요돼 사업 지연과 사업비 증가 등으로 이어지고 있다.

중견 건설사가 참여하는 소규모주택정비사업인 모아주택의 상황은 더욱 심각하다. 정비사업의 마지막 관문인 ‘이주’ 단계에서 대출 규제라는 장벽에 가로막힌 것이다.

실제로 중랑구 면목동 A모아타운 구역은 4개 조합 총 811명 가운데 1주택자 515명(LTV 40%), 2주택자 이상 296명(LTV 0%, 대출 차단)으로 구성돼 시공사는 신용도 하락 우려 등을 이유로 조합에 지급 보증 불가 입장을 통보하면서 사업 추진에 난항을 겪고 있다.

서울시는 앞서 지난 22일 국토교통부와의 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70%를 적용하는 등 대출 규제를 합리적으로 조정해 줄 것을 요청했다. 이어 27일에는 대출규제를 적용받는 40개 정비사업의 피해 현황을 국토부에 전달했다.

최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아닌 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”며 “시민의 주거안정과 정비사업의 정상화를 이끌어내기 위해 모든 행정력을 집중하겠다”라고 말했다.